פסק-דין בתיק ת"א 2335-06

1.         התובעת [ להלן : " חב' גולין "] שימשה לפעילות עסקית של בני הזוג גולין . בעל המניות ומנהלה היה ד"ר אלכסנדר גולין ז"ל [להלן:"ד"ר גולין"], שהיה במקצועו רופא מרדים בבי"ח תה"ש, ועבד בעיסוקו גם באופן פרטי. אשתו ריבה זמבל- גולין [להלן: "אשתו של ד"ר גולין"] היתה קוסמטיקאית,  והפעילה במסגרת החברה גם מכון יופי בכפר-סבא.

לטובת הנתבע 4 [להלן:"הבנק"] נרשמה משכנתא על זכויות הבעלים ברק דוד במקרקעין הידועים כגוש 8270 חלקה 59 תת חלקה 4 בכיכר העצמאות 11 נתניה [להלן : "המקרקעין"]. המקרקעין הינם אולם ללא חלונות בשטח        כ- 176 מ"ר במרתף  בניין  [סעיף 7.2 לחוות דעת השמאי דרורי]. הבנק פעל למימוש המשכנתא הרשומה לטובתו על זכויות הבעלים.

לבקשת הבנק, הנתבע 1 מונה ככונס נכסים בהוצאה לפועל בהרצליה [להלן: "כונס הנכסים"] לצורך מימוש משכנתא שרבצה על המקרקעין .

            כונס הנכסים הוציא למכירה את המקרקעין. ב-29.9.05  נחתם הסכם מכר בין הכונס לבין חב' גולין, והיא רכשה את המקרקעין תמורת 115,000 דולר + מע"מ [הסכם המכר - נספח ג' לכתב התביעה]. הסכם המכר אושר ע"י ר' ההוצל"פ, וב-26.10.05 ניתן צו מכר ע"י ר' ההוצל"פ [ראו נספח ו' לכתב ההגנה ].

            הנתבע 2 [להלן: "עו"ד פדילה"] עבד במשרד כונס הנכסים וטיפל מטעם הכונס בהליכי המכירה. הכונס נעזר בהליכי המכירה גם בנתבע 3 [להלן : "שמאי המקרקעין"] לצורך קבלת שמאות על המקרקעין, כנדרש בהליכי מכירה המבוצעים תחת פיקוח ר' ההוצל"פ. חוות הדעת של השמאי הוצגה בפני חב' גולין עובר לחתימת הסכם המכר.

2.         חב' גולין טענה כנגד כונס הנכסים ועו"ד פדילה טענות תרמית, הטעייה ורשלנות [ראו סעיף 29(א)-(ב) לכתב התביעה], וכנגד השמאי טענת רשלנות   [ראו סעיף 29(ג) לכתב התביעה].

            חב' גולין טענה בכתב התביעה , שהטעו אותה באי גילוי העובדה שלמקרקעין אין היתר בנייה [סעיף 19 לכתב התביעה ], הנכס אינו אולם אלא חלק מחניון הבניין שנתחם שלא כדין בקירות ולא ניתן לקבל היתר בנייה [סעיף 15 לכתב התביעה], הוצג בפניה מצג שניתן לעשות במקרקעין שימוש מסחרי [ סעיף 22(א) ו-(ב) לכתב התביעה].

3.         חב' גולין עתרה בתביעה להצהיר על בטלות הסכם המכר מ- 29.9.05 , להורות להשיב לה את התמורה ששולמה [53,000 ש"ח מ- 5.9.05 , ו- 558,395 ש"ח מ- 12.12.05], וכן את תשלומי הארנונה ששילמה בסך 24,309 ש"ח              מ- 16.1.06 - והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק. כמו כן עתרה חב' גולין לחייב לשלם לה את הפיצוי המוסכם בסך 11,500 דולר, שנקבע בהסכם המכר,  לפי השער היציג שיהיה ידוע במועד התשלום.

            עוד עתרה חב' גולין לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד,  לפצות אותה בפיצוי בשיעור שיראה לביהמ"ש נכון וצודק בנסיבות העניין. התביעה הועמדה ע"ס 684,924 ש"ח .

            התביעה נדונה בפני מותבים אחרים, והועברה לשמיעת הוכחות בפני במאי 2010.

4.         המקרקעין רשומים במרשם המקרקעין בפנקס בתים משותפים כיחידה נפרדת, ותיאורם עפ"י המרשם : אולם במרתף  ששטחו 176.42 מ"ר .

            ב- 20.2.06 זכויות הבעלות במקרקעין נרשמו במרשם המקרקעין ע"ש הקונה חב' גולין - עפ"י צו מכר של ר' ההוצל"פ [ מוצג נ/10 ].

            ב- 26.6.06 ניתנה הודעת הביטול ע"י חב' גולין [ נספח ד' לכתב התביעה].

5.         בשלב שמיעת הראיות הוכח שקיים היתר בנייה למקרקעין כמחסן .

הגב' סוריה וקסברג, מנהלת פרוייקטים מיוחדים במינהל ההנדסה בעיריית נתניה, ורפרנטית רישוי עסקים [ ראו :עמ' 118 לפרוטוקול, שורות 14-20 ] העידה בחקירתה: " בהיתר הבנייה כתוב "מחסן" [ עמ' 216 שורה 1 ] ; " ש. 176 מ"ר ניתן היתר ? ת. כן " [ עמ' 222 שורות 2-3 ]; "ש. 176 מ"ר ניתן היתר בנייה כמחסן ? ת. כמחסן " [ עמ' 222, שורות 9-10 ] .

ראו גם : תוכנית שינויים 137/78 שבגינה ניתן היתר הבנייה - רישיון מס' 12160  מ- 2.4.78 .

            בנסח הטאבו שטח המקרקעין 176 מ"ר [ ראו נ/10 ] . בשמאות שהגיש השמאי של הכונס עובר למכירה נאמר בעמ' 5 : " הנכס ... תואם את תוכניות ההגשה... בבקשה [ בקשת ההיתר - י.ג.] מופיע הנכס ... כמחסן בקומת המרתף", וכאמור הוכח שניתן היתר בנייה למקרקעין כמחסן ששטחו 176 מ"ר . 

            הטענות בדבר העדר היתר בנייה למקרקעין - הופרכו.

6.         ומכאן אנו באים לדון בטענת חב' גולין שהוצג בפניה מצג שניתן לעשות במקרקעין שימוש מסחרי. תחילה נעבור ונסקור את מסמכי העסקה כדי לעמוד על טיב העסקה .